Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/71, K. 2024/156, T. 06.03.2024
Dairenizde yıllar sonra ortaya çıkan bir çatlak, temelde fark edilen bir sorun ya da su yalıtımındaki gizli bir kusur karşısında “artık çok geç, dava açamam” diye düşünüyor olabilirsiniz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 6 Mart 2024 tarihli kararı, bu konuda önemli bir ayrımı ortaya koyuyor: Müteahhidin ağır kusurunun bulunduğu ayıplı işlerde zamanaşımı süresi 20 yıla kadar uzayabiliyor.
Sorun Neydi?
Apartman ve bina inşaatları hukuken eser sözleşmesi kapsamında değerlendirilir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), eser sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda farklı zamanaşımı süreleri öngörmektedir.
Uygulamada özellikle üç kavramın birbirinden ayrılması önem taşır:
Ayıplı iş: Yapılan işin sözleşmeye, projeye veya fen ve sanat kurallarına aykırı ya da kusurlu şekilde meydana getirilmesidir. Çatlayan duvarlar, sızdıran çatı veya standartlara uygun olmayan beton kullanılması buna örnek gösterilebilir.
Eksik iş: Sözleşmede yapılması kararlaştırılan bir imalatın hiç yapılmamış olmasıdır. Örneğin sözleşmede bulunmasına rağmen asansörün hiç monte edilmemesi eksik iş niteliğindedir.
Ağır kusur: Müteahhidin hileli veya niteliksiz malzeme kullanması ya da fen ve sanat kurallarına bilerek veya büyük bir dikkatsizlikle aykırı davranması gibi sıradan bir hatanın ötesine geçen kusurlu davranışlardır.
Bu kavramlara hangi zamanaşımı süresinin uygulanacağı konusunda yaşanan farklı değerlendirmeler üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulu önemli bir ayrım ortaya koymuştur.
Yargıtay’ın Netleştirdiği Üçlü Ayrım
TBK’nın 146, 147/6 ve 478. maddelerinin birlikte değerlendirilmesi sonucunda:
- Sıradan ayıplı işlerde (taşınmaz yapılarda): 5 yıl
- Eksik işlerde, ağır kusur bulunsa dahi: 10 yıl
- Ayıplı iş ve müteahhidin ağır kusurunun birlikte bulunması halinde: 20 yıl
zamanaşımı süresi uygulanmaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, müteahhidin ağır kusuruyla ortaya çıkan bir ayıp bulunması halinde 20 yıllık sürenin uygulanacağını belirtmektedir.
Buna karşılık, ağır kusurla birlikte ortaya çıkan durum bir eksik iş niteliğindeyse 20 yıllık süre değil, genel hükümlere göre 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Bunun nedeni TBK m. 478’in ayıplı eserleri kapsaması, eksik işleri kapsamamasıdır.
Bu ayrım, Hukuk Genel Kurulu’nun 04.03.2021 tarihli, E. 2017/496, K. 2021/208 sayılı kararında ortaya koyduğu ayıp ve eksik iş ayrımını da teyit etmektedir.
Ayıp, yüklenicinin meydana getirdiği eserde bulunan sözleşmeye ve fen kurallarına aykırılıkları; eksik iş ise yapılması kararlaştırılan iş veya işlemlerin hiç yapılmamış olmasını ifade eder.
Bu Karar Daire ve Apartman Sahiplerini Nasıl Etkiler?
Teslim alınan bir dairede yıllar sonra ortaya çıkan yapı kusurlarında, yalnızca binanın teslim tarihinden itibaren geçen süreye bakılması yeterli değildir.
Kusurun hukuken ayıp mı yoksa eksik iş mi olduğu ve müteahhidin davranışının ağır kusur seviyesine ulaşıp ulaşmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
Hileli veya niteliksiz malzeme kullanılması, fen ve sanat kurallarına açık biçimde aykırı imalat yapılması gibi durumlar ağır kusur kapsamında değerlendirilebilir.
Müteahhitler ve Yükleniciler Açısından
“Garanti süresi sona erdi, artık sorumluluğum bulunmuyor” düşüncesi her durumda hukuken geçerli değildir.
Ağır kusur teşkil eden ayıplı imalatlar, sözleşmede öngörülen garanti sürelerinden bağımsız olarak uzun yıllar boyunca hukuki sorumluluk doğurabilir.
Kat Malikleri ve Apartman Yönetimleri Açısından
Temel, taşıyıcı sistem, çatı veya cephe yalıtımı gibi ortak alanlarda ortaya çıkan yapısal problemlerde zamanaşımı süresinin doğru belirlenmesi son derece önemlidir.
Yanlış süre hesabı, dava hakkının kaybedilmesine neden olabilir.
Ağır Kusur Nasıl İspatlanır?
Müteahhidin ağır kusurlu olduğu iddiasının bunu ileri süren tarafça ispatlanması gerekir.
Özellikle yapısal kusurlarda ağır kusurun tespiti çoğu zaman teknik bilirkişi incelemesi gerektirir. Kullanılan malzemenin niteliği, projenin uygulanma şekli, teknik standartlar ve fen ve sanat kurallarına uygunluk gibi hususlar somut olay özelinde değerlendirilir.
Sonuç
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kararı, inşaat ve gayrimenkul hukukunda uygulamada büyük önem taşıyan ayıplı iş – eksik iş – ağır kusur ayrımını netleştirmektedir.
Müteahhidin ağır kusuruyla meydana gelen bir yapı ayıbında, yalnızca “uzun zaman geçti” gerekçesiyle hak arama imkanının sona erdiği kabul edilemez.
Zamanaşımı süresi; kusurun ayıplı iş mi yoksa eksik iş mi olduğuna ve müteahhidin ağır kusurunun bulunup bulunmadığına göre 5, 10 veya 20 yıl olarak değişebilmektedir.
Dairenizde veya yönettiğiniz binada teslimden uzun süre sonra ortaya çıkan bir yapı kusuru bulunuyorsa, dava hakkının zamanaşımına uğrayıp uğramadığı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Kaynak: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/71, K. 2024/156, T. 06.03.2024.
