Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E. 2024/1, K. 2025/2, T . 16.05.2025 (RG: 18.07.2025, S. 32959)
Türkiye’de inşaat sektörünün belkemiğini oluşturan arsa payı karşılığı inşaat (kat karşılığı inşaat) sözleşmelerinde, yıllardır süregelen ve binlerce kişiyi mağdur eden bir uygulama vardı: Müteahhit inşaatı bitirmeden iflas eder veya sözleşmeyi ihlal ederse, ondan bağımsız bölüm satın alan masum alıcılar bile elindeki tapuyu kaybedebiliyordu.
Yargıtay, 16 Mayıs 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme kararıyla bu yerleşik uygulamayı oybirliğiyle değiştirdi.
Sorun Neydi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin işleyişi şöyledir: Arsa sahibi arsasını müteahhide (yükleniciye) devreder, müteahhit de karşılığında bina inşa edip belirli sayıda bağımsız bölümü arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Uygulamada müteahhide düşecek bağımsız bölümlerin tapuları çoğu zaman inşaat daha bitmeden, işin finansmanını sağlamak amacıyla peşinen müteahhit adına devredilir. Müteahhit de bu payları veya kat irtifaklı bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satarak inşaat parası toplar.
Sorun, müteahhidin işi yarım bırakması veya sözleşmeye aykırı davranması hâlinde ortaya çıkıyordu. Arsa sahibi sözleşmeyi geriye etkili feshedip müteahhide yapılan tapu devrinin iptalini istediğinde, Yargıtay’ın o güne kadarki yerleşik görüşü şuydu:
Arsa sahibinin müteahhide yaptığı tapu devri bir “avans” niteliğindedir.
Sözleşme feshedilince bu devrin hukuki sebebi ortadan kalkar ve tescil “yolsuz tescil” hâline gelir. Müteahhitten pay satın alan üçüncü kişiler onun halefi sayılır; bu nedenle Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1023’teki “tapuya güven ilkesinden” yararlanamazlar.
Sonuç: İyiniyetli de olsalar, üçüncü kişilerin elindeki tapular iptal edilip arsa sahibine geri dönebiliyordu.
Bu görüş, 1998’den 2024’e kadar (kapatılan) 15. ve 23. Hukuk Daireleri ile 6. Hukuk Dairesi’nin sayısız kararında istikrarla uygulanmıştı.
Yargıtay’ın Yeni Görüşü
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bu yerleşik içtihattan dönmek istediğini belirterek konuyu İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’na taşıdı.
Kurul’un 16.05.2025 tarihli kararına göre artık:
Müteahhitten arsa payı, bağımsız bölüm satın alan veya üzerine ipotek tesis eden üçüncü kişilerin iyiniyet iddiaları dinlenir.
Kötüniyetli olduğu ispatlanmadıkça, bu kişilerin edindiği mülkiyet veya ipotek hakkı korunur.
Yani ispat yükü artık yer değiştirdi: Taşınmazın kendisine dönmesini isteyen arsa sahibi, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu — örneğin gerçek durumu bilebilecek durumda olduğunu, müteahhitle akraba/yakın ilişkide bulunduğunu, malın anormal kısa sürede veya düşük bedelle el değiştirdiğini — kanıtlamak zorunda.
Gerekçenin Özü
Kurul, kararını temel medeni hukuk ilkelerine dayandırdı:
- Tapu siciline güven ilkesi (TMK m. 1023): Tapuda malik görünen kişiden iyiniyetle hak edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur. Müteahhit tapuda geçerli şekilde malik gözüktüğüne göre, ondan pay alan kişi de bu güvenden yararlanmalıdır.
- “Avans” benzetmesi hukuken tutarsız: Avans kavramı para borçları için kullanılır; ayni hak (mülkiyet) devrine “avans” denilerek şarta bağlanması, tapu sicilinin şarta bağlanamayacağı ilkesiyle çelişir.
- Üçüncü kişinin araştırma yükümlülüğü sınırlıdır: Alıcının tek araştırması gereken şey, satıcının tapuda malik görünüp görünmediğidir. İnşaatın fiilen ne durumda olduğunu, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ilişkinin iç yüzünü araştırma zorunluluğu yoktur.
- Doktrindeki güçlü destek: Kararda, Prof. Dr. Şahin Akıncı, Prof. Dr. Çiğdem Kırca, Prof. Dr. Emrehan İnal, Prof. Dr. Abdulkerim Yıldırım ve Prof. Dr. Zafer Kahraman gibi isimlerin akademik çalışmalarına atıfla, önceki içtihadın işlem güvenliğini zedelediği vurgulandı.
Bu Karar Kimi Nasıl Etkiler?
Bağımsız bölüm alıcıları için: Kat karşılığı projeden “kat irtifaklı” veya müteahhit adına kayıtlı bir bağımsız bölüm satın alanlar artık çok daha güvende. Proje yarım kalsa veya arsa sahibi sözleşmeyi feshetse bile, iyiniyetli alıcının tapusu kural olarak korunacak.
Arsa sahipleri için: Müteahhide erken tapu devri yapmadan önce daha temkinli davranmak, mümkünse TMK m. 1009 uyarınca sözleşmeyi tapu kütüğüne şerh ettirmek kritik önem kazandı. Şerh verilirse, sonradan hak kazanan üçüncü kişiler bu şerhle bağlı olur ve iyiniyet iddiasında bulunamaz.
Bankalar ve ipotek alacaklıları için: Müteahhide kredi verirken üzerine ipotek tesis edilen paylar bakımından da aynı koruma geçerli — ipoteğin kaldırılması riski önemli ölçüde azaldı.
Devam eden davalar için: Bu bir içtihadı birleştirme kararı olduğundan tüm hukuk daireleri ve yerel mahkemeler için bağlayıcıdır (2797 sayılı Yargıtay Kanunu m. 16). Görülmekte olan davalarda mahkemelerin bu yeni ilkeyi uygulaması gerekir.
Sonuç
Bu karar, 1988 tarihli başka bir İçtihadı Birleştirme kararından bu yana kat karşılığı inşaat sözleşmeleri alanındaki en önemli dönüm noktalarından biri. Yargıtay, 40 yıla yakın süredir uygulanan ve alıcı aleyhine sonuçlar doğurabilen bir görüşten dönerek, tapu siciline duyulan güveni ve iyiniyetli üçüncü kişinin korunmasını ön plana çıkardı.
Kat karşılığı inşaat projesinde taraf olan arsa sahipleri, müteahhitler, bağımsız bölüm alıcıları ve bu projelere kredi/ipotek sağlayan bankaların, sözleşme ve tapu işlemlerini bu yeni içtihat ışığında gözden geçirmesinde fayda var.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza özgü hukuki değerlendirme için tarafımıza başvurmanızı öneririz.
Kaynak: Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E. 2024/1, K. 2025/2, T. 16.05.2025 — Resmî Gazete, 18 Temmuz 2025, Sayı: 32959.
